Очень часто в повседневной жизни возникают ситуации, когда находящуюся в государственной или муниципальной собственности квартиру, в которой проживают граждане (наниматель и члены его семьи), покидает наниматель. Иными словами, выезжает в другое место жительства. Чаще всего это происходит вследствие появления у него другой семьи, и он переезжает в квартиру нового мужа или жены, или просто приобретает другую квартиру в собственность и решает проживать в ней. При этом наниматель сохраняет свои права на квартиру, поскольку продолжает быть её нанимателем. НО!

1. Он больше не проживает в квартире в течение длительного времени.

2. Не оплачивает коммунальные платежи.

3. Практически не контактирует с членами бывшей семьи, которые продолжают проживать в квартире.

Для признания нанимателя утратившим право пользования квартирой, вовсе не обязательно наличие всех вышеперечисленных условий одновременно (они не являются исчерпывающими и не установлены на законодательном уровне), просто это наиболее часто встречающиеся в судебной практике основания, которые позволяют заинтересованным лицам в судебном порядке признать нанимателя утратившим право пользования жилым помещением. Разумеется, при наличии достаточной и допустимой доказательной базы.

Итак, согласно ст. 71 Жилищного Кодекса РФ, при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения. Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение в связи с выездом в другое жилое помещение и расторжения тем самым договора социального найма.

Бремя доказывания ВРЕМЕННОГО отсутствия в жилом помещении, как правило, лежит на ответчике в судебном процессе. Наиболее типичные ситуации ВРЕМЕННОГО отсутствия:

- длительный отпуск (месяц, год) уехавшего нанимателя

- длительная болезнь, во время которой наниматель не проживает в квартире

- длительная командировка

- учеба, работа в другом городе

Этот список не является исчерпывающим. Бывают ситуации, когда наниматель выезжает в другое место жительства просто для смены обстановки, чтобы пожить отдельно от родных, но с целью вернуться. Тут трудно будет утверждать, что он отказался от своих жилищных прав на квартиру и возвращаться не собирается. Другой пример: наниматель вступает в брак и переезжает в другую квартиру, а через несколько месяцев разводится и возвращается на прежнее место жительства. Скорее всего, при наличии спора суд посчитает его отсутствие временным.

Если наниматель длительное время отсутствует в квартире по, скажем так, неуважительным причинам, как правило, очень важное значение имеет, оплачивает ли он в период своего отсутствие коммунальные платежи за квартиру. Оплата им коммунальных услуг во время не проживания в квартире очень вероятно будет оцениваться судом, как намерение не отказываться от своих прав на квартиру.

Самый типичный случай, когда нанимателя можно признать утратившим право пользования жилым помещением и снять с регистрационного учета по месту жительства, это когда он купил новую квартиру (или вступил в новый брак), переехал туда жить, в старой квартире не появляется, коммунальные услуги не оплачивает в течении примерно года или более. В таком случае велика вероятность удовлетворения иска судом. Чем больше лет наниматель отсутствует, тем лучше. Доказательной базой в таком процессе, как правило, являются показания проживающих в спорной квартире, показаний соседей по лестничной клетке, справка из поликлиники об отсутствии посещений её нанимателем по прошлому месту жительства уже длительное время, акт проверки полицией факта не проживания нанимателя в квартире, появление новой семьи у ответчика и т.д. Причем отсутствие у нанимателя права пользования или права собственности иной квартирой не может быть безусловным основанием отказа в иске.

Напоследок приводим выдержку из Обзора практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007) (ред. от 05.02.2014), который указывает следующее:

"из содержания ч. 2 ст. 60 ЖК РФ следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом. Вместе с тем в соответствии со ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (ч. 2). Они должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3). Следовательно, хотя члены семьи нанимателя и не подписывают договор социального найма, они являются участниками данного договора.

Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства, договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. Данной правовой нормой предусматривается право нанимателя и членов его семьи (бывших членов семьи) на одностороннее расторжение договора социального найма и определяется момент его расторжения.

Исходя из равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи (бывших членов семьи) это установление распространяется  на каждого участника договора социального найма жилого помещения. Следовательно, в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора, этот договор в отношении его считается расторгнутым со дня выезда. При этом выехавшее из жилого помещения лицо утрачивает право на него, а оставшиеся проживать в нем лица, сохраняют все права и обязанности по договору социального найма.

Поэтому в отношении лица (нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя), выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, оставшимся проживать в жилом помещении лицом может быть заявлено в суде требование " о признании утратившим право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства". В этом случае утрата выехавшим из жилого помещения лицом права на это жилое помещение признается через установления фактов выезда этого лица из жилого помещения в другое место жительства и расторжения им тем самым договора социального найма.

Вместе с тем, если истцом заявлено требование о расторжении договора социального найма с ответчиком в связи с его выездом в другое место жительства, то такая формулировка требования сама по себе не является поводом к отказу в иске со ссылкой на то, что договор социального найма расторгается по ст. 83 ЖК РФ одновременно со всеми его участниками и только по требованию наймодателя. Основанием иска и в этом случае является выезд лица из жилого помещения в другое место жительства и отказ в одностороннем порядке в связи с этим от исполнения договора социального найма..".

Автор: Лобанов И.В.