Право собственности одновременно нескольких лиц на жилое помещение согласно гражданскому законодательству подразделяется на право общей совместной собственности и право общей долевой собственности. В данной статье речь пойдет о праве общей долевой собственности.

Очень часто в повседневной жизни возникают ситуации, когда квартира принадлежит на праве собственности не одному, а сразу нескольким гражданам. Например, собственниками одной и той же квартиры могу быть двое граждан. При этом каждый будет иметь в собственности по 1/2 доле в квартире. Доли и количество собственников могут быть любыми в зависимости  от жизненных обстоятельств. Триада права собственности включает в себя  право пользования, владения и распоряжения имуществом. Право пользования квартирой, как правило, выражается в проживании собственника в указанной квартире. Но, как известно, квартира ограничена некоторым количеством комнат. И чем больше собственников в квартире и меньше комнат, тем более высока вероятность того, что собственники не смогут договориться о том, какую именно комнату каждый из них будет использовать в повседневной жизни. При этом не стоит забывать, что вместе с собственником в квартире могут проживать и члены его семьи (супруг, дети, родители). Хорошо, когда сособственниками в праве собственности на квартиру являются члены одной семьи. Пример: по 1/4 доле у каждого из супругов (не разведенных) и по 1/4 доле у двух несовершеннолетних детей. В таких ситуациях, как правило, не возникает требующих судебного разрешения споров о том, кто и в каком порядке будет пользоваться отдельными комнатами. В иных случаях сособственниками могут быть и граждане, не являющиеся членами одной семьи. Находящиеся в разводе супруги, родные братья и сестры, создавшие свои отдельные семьи и т.д., а также члены их семей. Можно избежать споров и между сособственниками, не являющимися членами одной семьи. Например, устно определить фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. Заключить письменное соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, в котором определить, кто именно какой комнатой и в каком объеме будет пользоваться. Если указанное соглашение будет бессрочным, то у любой стороны будет возможность в любое момент потребовать изменения условий такого соглашения, поскольку жилищные правоотношения носят длящийся характер. Однако, на практике, сособственники жилых помещений, не являющиеся членами одной семьи, зачастую не могут договориться и установить порядок пользования жилым помещением.

Как известно, гражданское законодательство предусматривает право граждан на раздел совместного имущества в натуре, но квартира является неделимым имуществом, которое невозможно разделить без изменения его назначения, что, как правило, исключает возможность раздела в натуре. Сохранить назначение квартиры как жилого помещение при её разделе можно только при условии, что каждому бывшему участнику общей собственности будет оборудован отдельный вход в квартиру, отдельный санузел, отдельная кухня. Сделать перепланировку и переустройство в квартире в таких масштабах в подавляющем большинстве случаев невозможно. Поэтому, при наличии спора и невозможности раздела квартиры в натуре, собственникам приходится обращаться в суд с иском об определении порядка пользования квартирой. Данная категория дел, при условии отсутствия дополнительных исковых требований, подсудна мировому судье.

При определении судом порядка пользования за каждым из сособственников закрепляются определенные комнаты. Размер долей в праве собственности при этом не изменяется, даже если каждому сособственнику передана в пользование комната, которая по площади не пропорциональна его доле. Сособственник, которому передается помещение меньшее, чем его доля, вправе требовать от другого сособственника, которому передается помещение большее, чем его доля, компенсации за пользование имуществом.

Суд, при рассмотрении данной категории дел в первую очередь, как правило, учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может не соответствовать долям в праве общей долевой собственности. Суд не вправе изменять фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением, даже если такой порядок пользования  значительно ущемляет право пользования квартирой кого-то из сособственников. Суды не обращают внимание на соотношение долей и фактически занимаемой площади, если этот порядок был выбран сторонами добровольно и существовал длительное время.

Необходимо отметить, что с требованием об определении порядка пользования квартирой в суд может обратиться только сособственник, как о том говорит ст. 247 ГК РФ. Наниматели жилых помещений в квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, таких прав не имеют. Тем не менее, в некоторых случаях суды, при определении  порядка пользования квартирой, учитывают права граждан, проживающих в жилых помещениях, принадлежащих гражданам на праве собственности. Так суд может отказать сособственнику в иске об определении порядка пользования квартирой, поскольку в квартире проживают не только собственники, но и граждане, имеющие право пользования квартирой. Такие граждане имеют право пользования всей квартирой по закону, но они не смогут пользоваться ей фактически, если будет определен порядок пользования между сособственниками.

Также бывают ситуации, когда сособственников трое, а в квартире две комнаты. Фактически порядок пользования между ними не сложился, а каждый требует себе отдельную комнату. В таких случаях суды, чаще всего, отказывают в удовлетворении требований.

Также необходимо сказать о правах граждан, имеющих право пользования квартирой на основании договора социального найма. Статья 247 ГК РФ регулирует правоотношения между собственниками имущества. Однако, у нанимателей и членов их семей (бывших членов семьи) тоже часто возникают споры о порядке пользования жилыми помещениями. В основном суды исходят из того, что жилищным законодательством не предусмотрено определение порядка пользования жилым помещением, находящимся в муниципальной или государственной собственности, и поэтому отказывают в подобных исках. Но, в редких случаях суды рассматривают и удовлетворяют подобные иски, хотя такие случаи и не формируют общепринятую судебную практику. Важно отметить, что Верховный Суд РФ не высказал своего мнения о возможности или невозможности определения порядка пользования жилыми помещениями, занимаемыми на основании договоров социального найма.

Тут следует указать на то, что при этом наниматели и члены семьи нанимателя имеют право в судебном порядке определять порядок оплаты коммунальных услуг в квартире.

Автор: Лобанов И.В.