Cделками признаются действия граждан или юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.  Сделки могут быть двух или многосторонними, так и односторонними.

      Сделка может быть недействительной по основаниям, установленным законом в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка), либо независимая от такого признания (ничтожная сделка).

      Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено либо стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

      Требование о применении последствий недействительности ничтожной  сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

       Гражданский кодекс РФ различает ряд оснований, по которым сделки могут быть признаны недействительными, а именно: недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта; недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности;  недействительность мнимой и притворной сделок; недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным; недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет; недействительность сделки юридического лица, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления; недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет; недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности; недействительность сделки, совершенной  гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими; недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

     Споры по признанию сделок недействительными занимают значительную долю судебных споров. 

      Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае,  не может превышать десять лет содня начала исполнения сделки.

           Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

            В основном  в суде рассматриваются  иски  о признании сделок недействительными по мотиву того, что гражданин не понимал, какую сделку он заключает в силу неспособности понимать значение своих действий или руководить ими, хотя и будучи дееспособным,  или гражданин не ставил подпись на заключаемом договоре. Основная масса оспариваемых в суде сделок касается сделок с недвижимостью. Самый частый случай: гражданин  каким-то образом вдруг узнает, что квартира, которая была в собственности у его ближайшего родственника (обычно пожилого или не совсем здорового человека), и которая, скорее всего, должна была со временем ему перейти по наследству, уже не является собственностью этого родственника, а была, например, подарена, им незнакомому гражданину или другому родственнику, который заботу о горе-дарителе ранее не проявлял. 

         Состояние, при котором человек не способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть вызвано различными обстоятельствами: психическими заболеванием, не влекущим признания недееспособности, злоупотреблением алкоголем или употреблением наркотических средств, нервным потрясением, физической или психологической травмой и т.д.- причины таких обстоятельств значения не имеют. 

        Обычно предмет доказывания по данной категории дел ограничивается вопросом о том, отдавала сторона сделки в момент ее заключения отчет своим действиям или нет. Практически всегда решение суда по таким делам зависит от результатов проведенной по делу судебно-психиатрической экспертизы.

         Свидетельские показания о психическом состоянии гражданина, совершившего сделку, обычно не рассматриваются, обычно не рассматриваются судом как доказательство, на основании которого можно установить, что гражданин, совершивший сделку, находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

         Судебно-психиатрическая экспертиза может дать заключение о состоянии гражданина, совершившего сделку, только на основании имеющихся медицинских карт и историй болезни такого гражданина.  Более того, необходимо доказать, что именно в момент совершения сделки гражданин находился в указанном состоянии. Если же в период (до и после) совершения сделки гражданин не обращался в медицинские учреждения, доказать недействительность сделки по рассматриваемому нами основанию будет невозможно.

          При этом вряд ли экспертиза даст положительный ответ, если на момент заключения сделки заболевание не было зафиксировано лечебным учреждением. Cвидетельские показания, как было отмечено выше, по обыкновению, не являются для суда доказательствами в данной категории дел, хотя часто свидетели опрашиваются в таких процессах.   Таким образом, назначенная  в таком деле судебно-психиатрическая экспертиза, как правило,  дает ответ, понимал ли гражданин, совершивший сделку, значения своих действий в момент совершения сделки  или нет.  При этом , если эксперт укажет, что он не может дать ни положительный ни отрицательный ответ на поставленный перед ним вопрос о том, мог ли гражданин  понимать значение своих действий, то, как правило, данное обстоятельство оценивается как недоказанность того факта, что гражданин не мог понимать значение своих действий.  В таких случаях судья отказывает в удовлетворении иска по основаниям, указанным выше.

           Чтобы не оказаться в таких ситуациях приобретателям по сделкам с недвижимостью необходимо перед заключением сделок требовать от отчуждателей –владельцев жилья представить справки из ПНД и НД по месту жительства последних, подтверждающих, что владельцы не состоят на учете ни в одном из этих диспансеров.  

           Другим основанием для признания сделки недействительной является совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения или неблагоприятных обстоятельств.  Что касается таких оснований как обман, насилие, угроза или злонамеренное соглашение, то лучше с требованием о признании сделки недействительной, заключенной с таким пороком воли, обращаться, если сей факт установлен правоохранительными органами, что подтверждается хотя бы постановлением о возбуждении уголовного дела.  Особенно хорошо, когда есть приговор суда по уголовному делу.  Обман - преднамеренное введение другого лица в заблуждении посредством ложного заявления, обещания, а также умышленного умолчания о фактах, могущих повлиять на совершение сделки. Под насилием в ст. 179 ГК РФ понимается противоправное физическое воздействие на другое лицо путем причинения страданий ему и его близким с целью заставить совершить сделку.

         Угроза – это противоправное психическое воздействие на другую сторону, заключающееся в предупреждении о причинении ему или его близким людям  существенного вреда в будущем, во избежание чего потерпевший вынужден совершить сделку.

          Кабальная сделка характеризуется тем, что потерпевшая сторона вынуждена совершить её вследствие тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась.

          Юридический состав кабальной сделки включает в себя следующие факты: стечение тяжелых обстоятельств у потерпевшего; явно невыгодные для него условия совершения сделки; причинная связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением им сделки на крайне невыгодных для себя условиях; осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их к своей выгоде.

          На практике, даже если все эти обстоятельства в реальности совпали, не так просто доказать кабальность сделки. Но, тем не менее, многим это удается.  Пример такой сделки: гражданин болеет тяжелой болезнью, ему нужны деньги на лечение и очень быстро. Он продает свою квартиру очень дешево, потому что так быстрее получить деньги. Продает вдвое меньше её рыночной цены, то есть на крайне невыгодных для себя условиях.  Другая сторона сделки, покупатель, зная о тяжелой ситуации продавца, покупает квартиру за цену вдвое меньше рыночной, то есть пользуется тяжелой ситуацией продавца.  В данном случае продавец  впоследствии может требовать  в суде признания кабальной сделки недействительной  и имеет все шансы выиграть дело. 

           В гражданском кодексе РФ также указана ст. 170 ГК РФ, которая содержит два основания для признания сделок недействительными: мнимость для сделок недействительными: мнимость и притворность сделок.

           Мнимая сделка, т. е. сделка, совершенная лишь два вида, без намерения вызвать ответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

           Притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

            Хотелось бы еще написать вот о чем. На практике часто встречаются случаи, когда при продаже недвижимости обманывают продавцов, не выплачивая им деньги, причитающиеся им по договору купли-продажи недвижимости, однако такой обман не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным.  Но, неисполнение стороной договора условия по оплате стоимости  приобретенной квартиры является основанием для расторжения договора или для взыскания с покупателя денежной суммы равной цене квартиры. 

            В данной статье были описаны некоторые ситуации и основания, по которым можно признать сделку с недвижимостью недействительной. Законом предусмотрено множество таких оснований. Гражданам перед заключением каких-либо сделок с недвижимостью настоятельно рекомендуем ознакомиться с главой 9 Гражданского кодекса РФ «Сделки», дабы обезопасит себя от  каких-либо неприятных последствий.

 

 

  ЮРИСТЫ В ЖУЛЕБИНО - "Лобанов, Свининых и партнёры".